2024 के केंद्रीय बजट में इंडेक्सेशन में महत्वपूर्ण बदलाव किए गए हैं, विशेष रूप से संपत्ति बिक्री पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) कर के संदर्भ में। अचल संपत्ति पर इंडेक्सेशन लाभ को हटाने से कई संपत्ति निवेशक और विशेषज्ञ स्तब्ध हैं, और कर देयताओं और समग्र अचल संपत्ति बाजार पर इसके प्रभाव को लेकर चिंताएँ उत्पन्न हो रही हैं।
इंडेक्सेशन को समझें
इंडेक्सेशन एक विधि है जिसमें संपत्ति जैसे किसी संपत्ति की खरीद कीमत को मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया जाता है। यह समायोजन इस बात को सुनिश्चित करने के लिए किया जाता है कि पूंजीगत लाभ कर विक्रेता द्वारा अर्जित वास्तविक लाभ पर लगाया जाए, न कि नाममात्र लाभ पर। संपत्ति बिक्री के संदर्भ में, इंडेक्सेशन विक्रेताओं के लिए एक महत्वपूर्ण लाभ रहा है, क्योंकि यह उनके कर देयता को कम करने में मदद करता है।
बजट 2024 में किए गए बदलाव
केंद्रीय बजट 2024 ने इंडेक्सेशन में दो महत्वपूर्ण बदलाव किए हैं:
- इंडेक्सेशन लाभ को हटाना: अचल संपत्ति पर इंडेक्सेशन लाभ को हटा दिया गया है, जिसका अर्थ है कि संपत्ति की खरीद कीमत को LTCG कर की गणना करते समय मुद्रास्फीति के लिए समायोजित नहीं किया जाएगा।
- LTCG कर दर में कमी: संपत्ति बिक्री पर LTCG कर दर को 20% से घटाकर 12.5% कर दिया गया है।
कर देयता पर प्रभाव: इंडेक्सेशन लाभ को हटाने से संपत्ति विक्रेताओं के लिए उच्च कर देयताएँ हो सकती हैं, भले ही LTCG कर दर को घटा दिया गया हो। ऐसा इसलिए है क्योंकि संपत्ति की खरीद कीमत मुद्रास्फीति के लिए समायोजित नहीं की जाएगी, जिससे उच्च पूंजीगत लाभ होगा।
उदाहरण: यदि FY 2002-2003 में 25 लाख रुपये में खरीदी गई संपत्ति FY 2023-2024 में 1 करोड़ रुपये में बेची जाती है, तो बिना इंडेक्सेशन लाभ के LTCG कर देयता अधिक होगी।
ग्रैंडफादरिंग क्लॉज: 2001 से पहले खरीदी या विरासत में मिली संपत्तियों को अभी भी इंडेक्सेशन लाभ मिलेगा। यह ग्रैंडफादरिंग क्लॉज उन संपत्ति मालिकों के लिए कुछ राहत प्रदान करता है जिन्होंने 2001 से पहले अपनी संपत्तियाँ खरीदी थीं।
LTCG कर की गणना: LTCG कर की गणना बिक्री मूल्य से खरीद मूल्य घटाकर की जाएगी, बिना मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किए।
प्रभाव: इंडेक्सेशन लाभ को हटाने से उन निवेशकों पर प्रभाव पड़ सकता है जो संपत्तियों को कम अवधि के लिए रखते हैं या जिनकी मूल्य वृद्धि मध्यम होती है। इससे संपत्ति विक्रेताओं के लिए कर बहिर्वाह भी बढ़ सकता है।
विशेषज्ञों की राय: विशेषज्ञ इन बदलावों के प्रभाव को लेकर विभाजित हैं। कुछ का मानना है कि इंडेक्सेशन लाभ को हटाने से उच्च कर देयताएँ होंगी और निवेशक भावना कम होगी, जबकि अन्य तर्क देते हैं कि घटाई गई LTCG कर दर से प्रभाव कम हो जाएगा।
अचल संपत्ति बाजार पर प्रभाव: इन बदलावों से विशेष रूप से अल्पकालिक में अचल संपत्ति बाजार पर प्रभाव पड़ सकता है। निवेशक प्रतीक्षा और निगरानी की रणनीति अपना सकते हैं, जिससे लेन-देन में कमी और मांग में गिरावट आ सकती है।
केंद्रीय बजट 2024 में इंडेक्सेशन में बदलावों ने संपत्ति निवेशकों और विशेषज्ञों में चिंता उत्पन्न कर दी है। हालांकि घटाई गई LTCG कर दर कुछ राहत प्रदान कर सकती है, लेकिन इंडेक्सेशन लाभ को हटाने से उच्च कर देयताएँ हो सकती हैं और निवेशक भावना पर प्रभाव पड़ सकता है। जैसे-जैसे बाजार इन बदलावों के अनुकूल होगा, यह देखना बाकी है कि दीर्घकाल में अचल संपत्ति बाजार पर इसका क्या प्रभाव पड़ेगा।